Geldwäsche im Immobiliensektor: Der Immobilienmakler. Neue Vorgaben aus Brüssel

Nicht zuletzt aufgrund einer aktuellen Diskussion im Deutschen Bundestag (BT-Drs. 19/2449) ist es bekannt, dass die derzeit im Immobiliensektor in Deutschland zu erzielenden Renditen nicht nur Kapitalanleger aus dem Ausland anziehen, sondern auch eine besondere Attraktivität für zweifelhafte Geldgeschäfte und Investitionen durch Kriminelle ausstrahlen. Das Bundekriminalamt hat bereits in seiner 2012 veröffentlichten Studie Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland vor einer besonderen Anfälligkeit der Immobilienbranche für Geldwäsche gewarnt.  Demnach sei es ein Leichtes, in einer Branche, welche jährlich riesige Geldsumme bewegt (im Jahr 2016 betrug der Geldumsatz für bebaute und unbebaute Grundstücke nach Angaben des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse EUR 237,5 Mrd.), sowohl den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu verschleiern als auch die konkreten Eigentumsverhältnisse hinter einem Netz von Strohmännern und Offshore Gesellschaften abtauchen zu lassen. Besonders den bei einem immobilienbezogenen Geschäft beteiligten Personen – allen voran Notaren und Immobilienmaklern – soll es im Umgang mit geldwäscherelevanten Verdachtsmomenten an der erforderlichen Sensibilität mangeln. Zudem verfügten diese Personen oft nur über unzureichende eigene Präventionsmechanismen zur Bekämpfung von Geldwäsche.

Diesen Umstand hat auch der europäische Gesetzgeber 2015 erkannt und in seiner 4. EU-Geldwäscherichtlinie (Richtlinie (EU) 2015/849) bestimmt, dass Immobilienmakler zukünftig in den Geltungs- und Anwendungsbereich dieser Richtlinie fallen sollen. Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2015/849, das am 26. Juni 2017 in Kraft getreten ist, sind Immobilienmakler als sog. Verpflichtete erstmalig in das Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz – GwG) aufgenommen worden.

Die im Geldwäschegesetz normierten Anforderungen zum Risikomanagement (§§ 4-9 GwG), Sorgfaltspflichten in Bezug auf Kunden (§§10-17 GwG) und Pflichten im Zusammenhang mit Meldungen von Sachverhalten (§§ 43-49) treffen derzeit aber nur diejenigen Immobilienmakler, die gewerblich den Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten vermittelt (vgl. § 1 Abs. 11 GwG). Immobilienmakler, die nur im Rahmen der Vermietung von Immobilien tätig sind (sog. Mietmakler), waren bis jetzt von den Regelungen des Geldwäschegesetzes nicht betroffen.

Dies könnte sich nun aber aufgrund der 5. EU-Geldwäscherichtlinie (Richtlinie (EU) 2018/843) bald ändern, wonach auch der sog. Mietmakler zu dem Kreis der geldwäscherechtlich Verpflichteten gehören soll. Gemäß dem vorliegenden Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur 4. Geldwäscherichtlinie (EU) 2018/843 der Bundesregierung vom 31. Juli 2019 soll der bisherige § 1 Abs. 11 GwG wie folgt richtlinienkonform angepasst werden:

Immobilienmakler im Sinne dieses Gesetzes ist, wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt, unabhängig davon in wessen Namen oder auf wessen Rechnung.

Zukünftig werden somit nicht nur diejenigen Immobilienmakler, deren Tätigkeit sich auf den Erwerb von Immobilien bezieht den Regelungen des Geldwäschegesetzes unterfallen, sondern auch Personen, die gewerblich Rechtsgeschäfte zur Vermietung oder Verpachtung von Immobilien vermitteln. Eine Angleichung an die bekannte gewerberechtliche Definition des Immobilienmakler nach § 34c Abs. 1 Gewerbeordnung hat der Gesetzgeber jedoch nicht erwogen. Insoweit wird sich die gelwäscherechtliche Definition des Immobilienmaklers auch weiterhin von der gewerberechtlichen Definition unterscheiden. Praktisch führt dies dazu, dass der Makler, der lediglich die Gelegenheit zum Abschluss entsprechender Verträge nachweist (Nachweismakler) – wie bisher auch – nicht zu dem geldwäscherechtlich verpflichten Personenkreis gehören wird. Ein weiterer Unterschied zur der gewerberechtlichen Definition besteht darin, dass nur der Makler, welcher die entsprechende Tätigkeit auch tatsächlich erbringt, die geldwäscherechtlichen Vorgaben zu beachten hat. Anknüpfungspunkt für die Beachtung der geldwäscherechtlichen Bestimmungen ist daher stets die tatsächliche Erbringung einer der dort beschriebenen Tätigkeit. Der bloße Wille eine solche Tätigkeit auszuüben genügt somit nicht, um in den Anwendungsbereich des Geldwäschegesetzes zu fallen.

Der Gesetzesentwurf enthält zudem eine Klarstellung dahingehend, dass die Pflicht des Immobilienmaklers zur Identifizierung nach § 11 GwG sich nicht auf die Parteien des Vermittlungsgesellschaft, d.h. dem Vertragsverhältnis zwischen dem Immobilienmakler und seinem Kunden bezieht, sondern auf die Vertragsparteien des vermittelten Geschäfts, beispielsweise dem Kaufvertrag oder dem Mietvertrag.

Schließlich sollen die besonderen Pflichten nach dem Geldwäschegesetz für den Immobilienmakler nicht bereits bei jeder Vermietungsvermittlung greifen, sondern nur bei der Vermittlung von Mietverträgen mit einer monatlichen Miete in Höhe von mindestens EUR 10.000. Als Bemessungsgrundlage für den geldwäscherechtlichen Begriff der Miete soll auf die Nettokaltmiete abgestellt werden.

Für Immobilienfonds, die ebenfalls Vermietungstätigkeiten ausüben, ergeben sich aufgrund der 5. EU-Geldwäscherichtlinie keine neuen Verpflichtungen. Je nach Ausgestaltung des Immobilienfonds unterliegen die die Immobilienfonds verwaltenden Kapitalverwaltungsgesellschaften nach § 2 Abs. 1 Nr. 9 GwG unverändert den Vorgaben des Geldwäschegesetzes.

Verstößen gegen die Pflichten nach dem Geldwäschegesetz können zu hohen Bußgeldern führen, weswegen insbesondere Immobilienmaklern, die bisher ausschließlich Mietverträge vermittelt haben zu raten ist, die weiteren gesetzgeberischen Tätigkeiten aufmerksam zu verfolgen, um die kommenden rechtlichen Anforderungen einzuhalten und geeignete Präventivmechanismen zu etablieren.