Geldwäsche im Immobiliensektor: Der Immobilienmakler. Neue Vorgaben aus Brüssel

Nicht zuletzt aufgrund einer aktuellen Diskussion im Deutschen Bundestag (BT-Drs. 19/2449) ist es bekannt, dass die derzeit im Immobiliensektor in Deutschland zu erzielenden Renditen nicht nur Kapitalanleger aus dem Ausland anziehen, sondern auch eine besondere Attraktivität für zweifelhafte Geldgeschäfte und Investitionen durch Kriminelle ausstrahlen. Das Bundekriminalamt hat bereits in seiner 2012 veröffentlichten Studie Geldwäsche im Immobiliensektor in Deutschland vor einer besonderen Anfälligkeit der Immobilienbranche für Geldwäsche gewarnt.  Demnach sei es ein Leichtes, in einer Branche, welche jährlich riesige Geldsumme bewegt (im Jahr 2016 betrug der Geldumsatz für bebaute und unbebaute Grundstücke nach Angaben des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse EUR 237,5 Mrd.), sowohl den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu verschleiern als auch die konkreten Eigentumsverhältnisse hinter einem Netz von Strohmännern und Offshore Gesellschaften abtauchen zu lassen. Besonders den bei einem immobilienbezogenen Geschäft beteiligten Personen – allen voran Notaren und Immobilienmaklern – soll es im Umgang mit geldwäscherelevanten Verdachtsmomenten an der erforderlichen Sensibilität mangeln. Zudem verfügten diese Personen oft nur über unzureichende eigene Präventionsmechanismen zur Bekämpfung von Geldwäsche.

Diesen Umstand hat auch der europäische Gesetzgeber 2015 erkannt und in seiner 4. EU-Geldwäscherichtlinie (Richtlinie (EU) 2015/849) bestimmt, dass Immobilienmakler zukünftig in den Geltungs- und Anwendungsbereich dieser Richtlinie fallen sollen. Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2015/849, das am 26. Juni 2017 in Kraft getreten ist, sind Immobilienmakler als sog. Verpflichtete erstmalig in das Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz – GwG) aufgenommen worden.

Die im Geldwäschegesetz normierten Anforderungen zum Risikomanagement (§§ 4-9 GwG), Sorgfaltspflichten in Bezug auf Kunden (§§10-17 GwG) und Pflichten im Zusammenhang mit Meldungen von Sachverhalten (§§ 43-49) treffen derzeit aber nur diejenigen Immobilienmakler, die gewerblich den Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten vermittelt (vgl. § 1 Abs. 11 GwG). Immobilienmakler, die nur im Rahmen der Vermietung von Immobilien tätig sind (sog. Mietmakler), waren bis jetzt von den Regelungen des Geldwäschegesetzes nicht betroffen.

Dies könnte sich nun aber aufgrund der 5. EU-Geldwäscherichtlinie (Richtlinie (EU) 2018/843) bald ändern, wonach auch der sog. Mietmakler zu dem Kreis der geldwäscherechtlich Verpflichteten gehören soll. Gemäß dem vorliegenden Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur 4. Geldwäscherichtlinie (EU) 2018/843 der Bundesregierung vom 31. Juli 2019 soll der bisherige § 1 Abs. 11 GwG wie folgt richtlinienkonform angepasst werden:

Immobilienmakler im Sinne dieses Gesetzes ist, wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt, unabhängig davon in wessen Namen oder auf wessen Rechnung.

Zukünftig werden somit nicht nur diejenigen Immobilienmakler, deren Tätigkeit sich auf den Erwerb von Immobilien bezieht den Regelungen des Geldwäschegesetzes unterfallen, sondern auch Personen, die gewerblich Rechtsgeschäfte zur Vermietung oder Verpachtung von Immobilien vermitteln. Eine Angleichung an die bekannte gewerberechtliche Definition des Immobilienmakler nach § 34c Abs. 1 Gewerbeordnung hat der Gesetzgeber jedoch nicht erwogen. Insoweit wird sich die gelwäscherechtliche Definition des Immobilienmaklers auch weiterhin von der gewerberechtlichen Definition unterscheiden. Praktisch führt dies dazu, dass der Makler, der lediglich die Gelegenheit zum Abschluss entsprechender Verträge nachweist (Nachweismakler) – wie bisher auch – nicht zu dem geldwäscherechtlich verpflichten Personenkreis gehören wird. Ein weiterer Unterschied zur der gewerberechtlichen Definition besteht darin, dass nur der Makler, welcher die entsprechende Tätigkeit auch tatsächlich erbringt, die geldwäscherechtlichen Vorgaben zu beachten hat. Anknüpfungspunkt für die Beachtung der geldwäscherechtlichen Bestimmungen ist daher stets die tatsächliche Erbringung einer der dort beschriebenen Tätigkeit. Der bloße Wille eine solche Tätigkeit auszuüben genügt somit nicht, um in den Anwendungsbereich des Geldwäschegesetzes zu fallen.

Der Gesetzesentwurf enthält zudem eine Klarstellung dahingehend, dass die Pflicht des Immobilienmaklers zur Identifizierung nach § 11 GwG sich nicht auf die Parteien des Vermittlungsgesellschaft, d.h. dem Vertragsverhältnis zwischen dem Immobilienmakler und seinem Kunden bezieht, sondern auf die Vertragsparteien des vermittelten Geschäfts, beispielsweise dem Kaufvertrag oder dem Mietvertrag.

Schließlich sollen die besonderen Pflichten nach dem Geldwäschegesetz für den Immobilienmakler nicht bereits bei jeder Vermietungsvermittlung greifen, sondern nur bei der Vermittlung von Mietverträgen mit einer monatlichen Miete in Höhe von mindestens EUR 10.000. Als Bemessungsgrundlage für den geldwäscherechtlichen Begriff der Miete soll auf die Nettokaltmiete abgestellt werden.

Für Immobilienfonds, die ebenfalls Vermietungstätigkeiten ausüben, ergeben sich aufgrund der 5. EU-Geldwäscherichtlinie keine neuen Verpflichtungen. Je nach Ausgestaltung des Immobilienfonds unterliegen die die Immobilienfonds verwaltenden Kapitalverwaltungsgesellschaften nach § 2 Abs. 1 Nr. 9 GwG unverändert den Vorgaben des Geldwäschegesetzes.

Verstößen gegen die Pflichten nach dem Geldwäschegesetz können zu hohen Bußgeldern führen, weswegen insbesondere Immobilienmaklern, die bisher ausschließlich Mietverträge vermittelt haben zu raten ist, die weiteren gesetzgeberischen Tätigkeiten aufmerksam zu verfolgen, um die kommenden rechtlichen Anforderungen einzuhalten und geeignete Präventivmechanismen zu etablieren.

Geldwäscheprävention in Deutschland

Am 9. Juli 2019 hat die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (Financial Intelligence Unit – FIU) ihren Jahresbericht für 2018 veröffentlicht. Im Jahresbericht beschreibt die FIU ihr Tätigkeitsfeld sowie aktuelle Schwierigkeiten und Lösungsmöglichkeiten im Bereich der Geldwäscheprävention.

Das wollen wir zum Anlass nehmen, um uns genauer mit der Frage zu befassen, wie Geldwäsche in Deutschland bekämpft wird und welche Rolle verschiedene Behörden dabei spielen.

Geldwäscheprävention in Deutschland

In Deutschland finden sich allgemeine Regelungen zur Bekämpfung der Geldwäsche im Geldwäschegesetz (GwG). Das Bundesministerium der Finanzen hat im Mai 2019 einen Referentenentwurf zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie (Richtlinie (EU) 2018/843) veröffentlicht, der in erster Linie Änderungen im GwG vorsieht. Das GwG ist präventiv ausgerichtet und verpflichtet bestimmte Marktteilnehmer zu besonderer Sorgfalt, damit Verdachtsfälle der Geldwäsche frühzeitig identifiziert werden können. Diese sog. geldwäscherechtlich Verpflichteten müssen ein Risikomanagement einrichten, bestimmte Sorgfaltspflichten einhalten und Verdachtsmeldungen abgeben. Der Verpflichtetenkreis beschränkt sich dabei nicht auf den Finanzsektor, vielmehr werden auch im Nichtfinanzsektor bspw. Immobilienmakler, Güterhändler oder Veranstalter von Glücksspielen in die Verantwortung genommen. Werden geldwäscherechtliche Pflichten missachtet, droht ein Bußgeld.

Rollen der beteiligten Behörden

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) übernimmt die Geldwäscheaufsicht über Kredit-, Finanzdienstleistungs- und Zahlungsinstitute, Versicherungsunternehmen, Kapitalverwaltungsgesellschaften sowie Personen/Institute, die E-Geld ausgeben und umtauschen. Um diesen Marktteilnehmern die Umsetzung geldwäscherechtlicher Pflichten zu erleichtern, stellt die BaFin Auslegungs- und Anwendungshinweise zum GwG zur Verfügung. Selbst ermitteln kann die BaFin jedoch nicht, dafür sind allein die Staatsanwaltschaften, Polizeibehörden und ggf. die Zoll- und Steuerfahndung zuständig.

Entsteht bei einem geldwäscherechtlich Verpflichteten während einer Transaktion, einer entsprechenden Vorbereitungshandlung oder generell bei einer Geschäftsbeziehung der Verdacht, dass der Kunde Geldwäsche betreibt oder betreiben will, muss der Verpflichtete den Geldwäscheverdacht an die FIU melden. Die FIU gleicht die Daten der Meldung mit weiteren, auch internationalen Datenbanken ab, um bspw. herauszufinden, ob eine gemeldete Person bereits in Zusammenhang mit bestimmten Straftaten registriert ist. Besteht ein hoher Verdachtsgrad, wird der Datensatz an die zuständige Ermittlungsbehörde weitergeleitet, reicht der Verdacht dafür noch nicht aus, beobachtet die FIU den Sachverhalt weiter. Abgesehen davon veranstaltet die FIU Geldwäschetagungen und Workshops, um insb. auch Verpflichteten des Nichtfinanzsektors Informationen zu vermitteln.

Hohes Meldeaufkommen

Aus dem Jahresbericht der FIU geht hervor, dass sich das Meldeaufkommen in den vergangenen Jahren deutlich erhöht hat. Das zeigt, dass die regulatorischen Vorgaben und Maßnahmen die Marktteilnehmer für die Geldwäscheprävention sensibilisieren und die bereitgestellten Kommunikationsmittel funktionieren.

In Zukunft wird die Geldwäschebekämpfung aufgrund der fortschreitenden Digitalisierung weiter erschwert. Durch die Möglichkeiten, die sich bspw. im Finanzsektor aus der Nutzung von online Plattformen zum Erwerb von Finanzinstrumenten sowie dem Erwerb und Handel von Kryptowährungen ergeben, wachsen auch auf regulatorischer Seite die Anforderungen. Der Bedarf an lückenloser Nachvollziehbarkeit einzelner Transaktionen sowie der einheitlichen rechtlichen Behandlung neuer, innovativer Lösungen steigt.

Um Geldwäsche auch weiterhin wirksam zu bekämpfen, müssen sich sowohl die Gesetzgeber auf nationaler und internationaler Ebene um angepasste Regularien als auch die Behörden um sachgerechte Reaktionen auf neue Entwicklungen bemühen. Gleichzeitig beruht jedoch ein wichtiger Teil der Geldwäscheprävention auf den Verdachtsmeldungen der geldwäscherechtlich verpflichteten Marktteilnehmer, sodass diese auch angesichts eines möglichen Bußgeldes ihre Pflichten im Blick behalten sollten.